陈劲松：地产下半场会如何演化？

【老潘说】这是陈劲松先生一次同济大学的精彩演讲，读完很有启发，特别推荐。1，土地资本化，是中国前30年唯一的硬道理，2，中国房地产发展的三个棘手问题，一是房价收入比过高，二是4万亿之后怎么办？三是三四线城市缺乏大家参与一起玩怎么办？3，中国未来的城市化，不是三四线的城镇化，而是大都市圈化；4，上海要完成它的使命，就要集聚更多的人口，现在却还在控制。从2019年开始，上海的容积率会全部放开，挤一挤，怕什么？5，房地产中介很难被颠覆。

演讲者：陈劲松同济大学校友论坛

来源：世联行

一、土地资本化，是前30年唯一的硬道理

土地资本化给中国找到的一条发展之路！

从此中国经济轰轰烈烈地开始了市场化、城市化，城市化带动工业化，以至于整个经济其实是笼罩在中国房地产土地经济、土地财政、土地资本化，推动市场化这么一个过程。前三十年凡是搭上这个快车的人，今天叫做有产阶级。凡是没上车的人，事实上很难受。为什么呢？因为我们出国的同学，回来突然发现这个快车没他的份儿，发现在国外辛辛苦苦挣的钱在上海连两房一厅都买不起。

由此，在2008年经济危机之前，终于找到了中国发展的道路。这个道路不是华盛顿西方经济学家说的那套，而是我们这套，叫做“中国模式”。可惜这套逻辑，不适合其他国家，因为没有那么庞大的土地可以市场化、资本化。所以说中国模式，提两年，不提了，为什么？不可靠。

二、什么时候奇点临近？

1，4万亿之之后怎么办？

上述中国模式走到2008年，发生了世界规模的经济危机。事实上，当时房奴这件事，大家已经承受不了了。然后“哗”4万亿再刺激，这个模式就走到今天了，但还能走多远？还能继续三十年吗？

2，房价收入比过高，怎么办？

深圳去年经历了50%的上涨，上海正在走这个补涨过程。诸位同学都很清楚，想在上海立足的话，我们得付出多大代价呢？八十平米，在内环或者说中环，你每个月的按揭大概在两万块以上，好的小区超过三万。三万是什么概念？你每个月得挣多少？按揭不超过月收入一半，是什么工作能让夫妻俩人，每月净挣6万块？这个我不明白。如果是这样，奇点也在临近了。

3，三四线城市没人参与，怎么办？

城市化，城市化，上海当然塞车塞得要命，市区房价这么贵，都周边买房了。德州是山东的三四线城市，我去了一趟，发现马路非常宽阔，比上海的还宽；城市公园修得非常棒，快赶上深圳华侨城了。但是没车，商业街关门，房子大，这是四线城市进行城市化的典型。中国城市化到底发生了什么事？事实上奇点临近的标志是，主要参与人可能都不太愿意进去玩了。

这个流程再继续这么走行吗？那不这么走，怎么走？

三、未来如何演化？

未来怎么演化，我们下半场怎么演化？新的模式，我预计在2019年到2029年将全部诞生。目前中国所有主流的公司，最牛的公司，全部诞生于这个时期：万科、华为……多的去了，包括世联也一样。

那1979年到1989年诞生的公司，年广久、步鑫生，他们在哪儿？当时我们毕业时最想进的公司是什么？最牛的公司是什么？中国进出口总公司，那可比银行和政府都好很多，现在在哪儿？烟消云散。因为规则改了，那个公司就不存在了。

所以不要看过去十年那些公司有多厉害，很多在第二个十年，就土崩瓦解了，然后新的力量，会变成一个庞然大物，在1999年到2009年的时候，他们赚了市场上最多的钱。

现在处于什么时期？我们完全可以拷贝过来，所以我也不着急了。原先我是着急，新模式，新模式，老呼吁收房产税。有炒楼的人，天天问我买不买房子，我说你现在有多少，他说有十几套。我就生气，这坏了，房子都在他们手里，他也不往外拿。

为什么在中国，REITs总也诞生不出来？税收有问题，税收要改，但说了一百遍都不改。公有住房占上海总存量超过50%，运营效率极低，为什么不市场化？白领都跑那么远住，怎么生活？改呀。容积率要提高，多提供点基本配套给白领们，哪怕是提供一些低端住房也好.

四、从三个角度看新规则

如何判断当下或未来的规则到底会怎样？如果诞生新规则，那规则是什么？我不想用算命先生的那套来说，将来上海房子一定会30万以上，这么说是误导。我们来看规则怎么样？我觉得马蔚华的三句话非常好：

• 不知未来者，无以评判当下；

• 不知世界者，无以理解中国；

• 不知宏观者，无以处理微观。

买不买房？怎么买房？这事很微观。但宏观到底是什么？你不知道确实很难下定决心。那我们变成了炒股的那帮人？迷信短期的K线图，我们会很累，还浪费我们的时间、精力。为什么现在是新模式的诞生期呢？就是法律和规则一定会落后于实践！这大概需要十年左右。

年广久，从招七个雇工给他炒瓜子，到私营企业法颁布，多久？

小岗村土地承包开始没到十年，因为是逼得没饭吃，但是法律一定会落后于实践，目前是新规则的诞生期。那新规则会怎么样呢？三个角度来看。

那这个城市化是什么样的呢？德州的案例告诉我们，中国未来的城市化，不是三四线的城镇化，而是大都市圈化。就是深圳、上海、北京涨得不得了，三四线还在去库存。这是不可阻挡的规律，任何人也没有办法。

在日本，大东京都市圈集结了多少人口？整个日本两亿人，大东京都市圈就有五千万人，占了全国总人口的四分之一，比例远远超过上海加北京，真吓人。那首尔集结了多少人？韩国一半的人。

我们在东京、首尔搭地铁，如果不按那个线，一定会晕，因为太复杂了。这个是全世界、东亚城市化的未来，没有办法，产业必须聚集，人口必须聚集，这帮人才有活路。否则，大家都集中在四线城市干嘛呢？挣谁的钱？这就是大都市圈化，是中国城市化的未来。

目前中国的一线城市，距离完成它的使命，还差得太远。就以上海为例，上海要完成它的使命，就要集聚更多的人口；但实际情况却恰恰相反，上海在排斥外来人口。上海规划的整体住宅容积率，比深圳还低很多，没超过2.5。我去张江高新区，容积率和硅谷差不多。但咱们是美国那种条件吗？年轻人在上海怎么活？我不清楚。要都是高精尖人才也行，关键是再高精尖也得有倒咖啡和扫地的。

我们对城市的理解总要曼哈顿最美那面，不去看曼哈顿旁的贫民区，你看大纽约，大纽约几个问题上海第一，上海的住宅占整个上海总面积的比例太低。我们认为向曼哈顿学，就得多搞产业，多搞高大上的金融，这完全是误解。曼哈顿那么多高楼，真正的写字楼、住宅占多少？你放开想也想不到，超过一半是住宅和公寓，包括黑人区，不太好的区，但确实很便宜。也就是说，雄心勃勃的年轻人，刚毕业，他靠自己的努力，能活；但现在在上海，不管有多少雄心勃勃，年轻人已经活不下去了。

那什么才是大城市所为呢？城市是个容器，不能只要光鲜那面，不能只容纳老板，员工在哪里？他们的成本是多少？北京深圳都一样。现在深圳大量的旧城改造，原先旧城是深圳的根，是深圳有活力的原因，本人也是从深圳的农民房开始创业的，而且是跟人合租。大众创业万众创新，相当数量都会从农民房里走出来。聂耳的《义勇军进行曲》不是诞生在高大上的音乐工作室，而是上海的一个小阁楼，不然怎么会那么有激情。

从未来来看，中国的大城市，如果要完成它的使命，我觉得需要补的课特别多。本人觉得，从2019年开始，上海的容积率会全部放开，挤一挤，怕什么？怎么说——高楼。当时我听到很多人说，楼一高就会带来城市交通的不好，胡说！

高楼才能把城市交通，来回通行降下来，

只有高楼才能节能减排，

那些小别墅是最不环保的。

上海的车牌号都已经炒成这样了，曼哈顿的人出门一般不开车，那是我们的榜样城市。上海要成为世界级的城市，没别的办法，照着曼哈顿猛学就对了。

旧的公有住房，凭什么搞那么多产业？凭什么搞那么多写字楼？能盖什么就盖什么。我们现在看纽约，生机无限活力澎湃，公园附近，你看年轻人，当然现在成为新的Fashion，非常hot，物价也上去了，没关系马上另外一个区就诞生。同样，我们上海的楼不够，那就麻烦。上海的楼，是严重不足。什么叫供应侧改革？这就叫供应侧要改革。市场已经明明白白告诉你了，为什么不改呢？这是第一个结论。

为什么大家都要挤在一线城市？公共服务还不错。

比如广州医疗好，上海教育好，深圳机会多，公共服务当然是政府提供的服务。公共服务的改革，不是土地财政的改革，那怎么改呢？最好就是收房产税。房产税叫了这么多年都没收，因为原体制没动，还是土地财政，如果税收从房产税上开始产生，公共服务必须上。这个是没有办法的，国际通用。

3，存量房的深化

存量房怎么才能不断分化、变现？那么多二线城市，那么多写字楼，都在那儿空着。上海的写字楼，招租现在都已经出现了麻烦。上海写字楼的租金这么高，三分之一是P2P公司贡献的。他们租楼，不跟你谈价钱，上来就整层整层地租，一层两层地租，比如e租宝，那都骗子。什么才能支撑住这么高的租金呢？所以我觉得该改。就是用未来看当下，未来是谁？

曼哈顿、东京、首尔，没一个地方不收房产税。让这帮房屋的囤积者，既不出租也不卖，坐等升值，这个合理吗？既得利益者觉得挺合理，他们付出了代价，当时谁让你没眼光呢？但当年轻人起来的时候，你们毕业的时候，这个就不合理了。

，。在美国，市值前十的房地产企业，没一家是开发商，全都是REITs，比如美国西蒙地产。各种各样的REITs，占了美国房地产的主流。美国经历过什么样的金融化过程？房地产本身就是金融。

上海之所以补涨，就是钱超发了。美国经过什么？商业不动产证券化。这是一次大的，第二经过了抵押贷款的证券化。这是2009年金融危机爆发的根源。抵押贷款证券化，按揭证券化，关键是它的按揭会有一个次贷。

五、房地产中介很难被颠覆

房地产交易，网络取代实体经济，这个成不成呢？目前还成不了。

过去N年，N多个年轻人敲我门，跟我说：“两年我就把你颠覆了！”我说为什么？他说：“网络，就是去中介，把你干掉”。但到现在还没成。原因是什么？

我们的规则不支持网络取代。你的信息都是假的，对不对？各方信息都不公开，产权都查不清楚。网络上骗子一堆。按理说，网络干一件事最有效率，把信息彻底透明化，可以去中介。网络目前没干就是信用，信用是基础。阿里巴巴可以，因为是小额高频，房子不行。当房子的基础信息都是错的，当服务提供人的信用都没有验证时，线下怎么可能被颠覆呢？这不太可能。

好了，如果将来网络能颠覆线下，OK，你把这几个规则建好。规则目前都难，也顾不上。我们就找最有效的招儿，就是把房价硬生生地给摁住，老百姓先别叫，看政府又出手了。这些活都在下一个十年——2019年之后干。

六、货币与人口的大趋势

当货币超发到中国这种程度，还有什么东西能够资本化承接这个财富呢？目前还没有。去年股市没指望上，现在又回到房子来承担这个责任了，这就是上海，房子让我们瞠目结舌的原因。这也是深圳，香港再跌落15%，深圳房价就超过香港。听着都滑稽，不管是从公共服务还是投资回报率来看，我们都差很远。深圳豪宅哪有投资回报呢？货币都超发到什么程度了？

买房子每个月要花三万块，而租房子只用三千，这就是奇点临近了。租与买相差了10倍，这事在全球没发生过太多。所以本人认为，造成这轮房地产大起，这是波动状态。大家不用特别害怕。六千点怎么到的，涨停也就在这儿。中国房地产会大跌吗？我不认为，因为钞票超发太多，人口向一线城市聚集太多。但我认为会有小回，因为太不合理，小回取决于政策的力度。再是人口聚集与老化。

人民币国际化。人民币国际化在2019年前门儿都没有，原因是我们没有找到新规则，要用老规则应对。如果说人民币要国际化，哈继铭说，你不断地印钞票还维持汇率不变，理论上你一两年就能把全世界给买了，这是非常荒唐的。

新的规则建立，旧的规则诸位可以置之不理了。没必要这个时候接这么高，背上那么沉重的负担。比如，说我们毕业时最想去中国进出口总公司，结果我去到北京，就明白了，这跟我没关系。全都权贵，哪能轮到你，连认识的机会都不给。关键那个公司值得你去吗？也不值。想当年，我爸要是李刚，我就去了，我现在还不知道在哪儿找工作呢，是不是？

旧的秩序不值得期待。那个权利游戏由他们玩，玩到那么极致，已经不值得我们期待了。