FD Talk大赛“房地产行业趋势及洞察”微信分享整理文稿

来源:forte-academy    发布时间:2018-12-04 21:06:44

【分享专家】地控战略研究和业务规划部执行总经理王薇娜

【分享内容】房地产行业趋势及洞察:房地产市场的一些变化&地产企业在大市场环境下的变化

【分享时间】2016.7.5 20:00 – 21:30


今天主办方给我的主题其实是很大的一个题目,讲整个房地产的趋势和洞察,我选择了其中两个方向我们今天稍微谈一下,第一个大的方向是说近期房地产市场的一些变化趋势和我们所观察到的一些特征,第二个方面是说一些我们中国的大型房地产企业,在这样的市场变化的大环境之下,他们也做了一些战略性的方向性的调整,有一些企业的变化趋势,我今天也会跟大家简单介绍一下。

这个房地产市场尤其是中国的房地产市场最近有一些变化趋势我觉得还是符合一些从发展中的市场逐渐往成熟市场变化的方向的。我们可以看到有三个很显著的变化趋势:第一个是房地产周期性的特征越来越凸显了;第二个是城市分级分化的趋势越来越剧烈了;第三个是这个市场受到供给政策的影响,对于政策的呼应程度越来越大了。那我们基于这三个方向给大家做一些分享,基于下面这些图表给大家做一些简单的解释吧:


这张图其实是讲的1988年到现在为止,也就是我们住房制度改革以后到现在为止的中国房地产市场当中的四轮比较大的周期吧:

第一轮周期是从1988年开始一直到1997年,相当于中国房地产市场的这个探索期。大家可以看到上面的这个标注,市场体量其实也是非常小的。整个商品住房销量从88年的0.25亿平方米,一直增长到了九七年的0.79亿平方米。这两个数字在我们现在来看简直是可以忽略不计的规模。

第二轮周期很明显有一个近期高点,大概在金融危机发生之前,就是在2007年的这个情况下,相当于中国传统的房地产增长模式,在经过第一轮探索期之后,在第二轮的这个成长期慢慢的增长到2007年的这个规模,完成了一轮十年的增长周期。这个周期也就是我们一直在讲的地产黄金十年的概念,以08年的全球金融危机作为一个暂时的终结点,完成了一个从宽松到紧缩的完整轮回。在这个十年当中,拿地就能拿钱,拿地不但能拿钱,而且这个行业模式相当的粗放,因为它的整体销量从98年的近一亿平方米,涨到了2007年的七亿平方米。这个增长规模达到七亿之巨,基本上完成了一轮,尤其是我们中国一、二线城市城镇化的这么一个概念。

第三轮周期是我们讲的从08年到14年的这个周期。这个周期当中的量价的绝对水平的小周期特征已经显现出来了。尤其是从这个阶段上来说,拿到高点的土地都有可能是会亏钱的了,相对于之前黄金十年来讲只要拿地就能拿钱的这个时间阶段已经过去,行业整个模式也在逐渐的往精细化向这个方向走。我们的住房销量也在逐渐增长当中,但是这个增长的速度和之前黄金十年每年成倍增长的概念还是不同的。

目前我们是在2010年中期,是在我们第四轮中周期的上半场,基本上以14年下半年的限购推出这个时间点作为节奏性的中周期的终结点,这个标志性的事件是14年的930新政,之后是个结构性苏醒的环境,考虑到未来几年的宏观大环境,也许是基本面啊,还有流动性,并不会发生显著的变化,所以按照之前周期的几轮规律来看,第四轮的中周期并没有完全走完,接下来我会发一张图,详细讲一下我们第三、第四轮周期到现在是什么情况。


其实在这个中周期也分成了好几个小周期,尤其是我们2008年到现在为止基本上经历的三个小周期这么一个概念。这第一轮小周期是08年到11年,差不多有09年量价齐升的一个疯狂的增长阶段,也有2010年销量印证这个调控政策,然后市场应声而跌。后续要维持到一个整体平衡的方向,价格继续往上涨的这么一个周期。那根据这个政策调控和加息累积效应的显现,11年开始有一个缩量,价格有一个相应的调整。

第二个小周期就从12年到14年,也是这个两年换一年的一个时间节点。在11年的这个缩量之后,需求有一定的积累。所以在12年这个降息的政策调控之下,销量就有了显著的回升。下半年的价格也是止跌回升的一个状态。13年的销量仍维持在高位,价格也是猛幅的上涨。但是随着14年经济环境整体往下行方向走以后,前两年放量需求已经透支,造成这个14年上半年有一定缩量,价格也在往下走。

15年初到16年中的这个时间节点就到现在为止,基本上重点城市的销量已经持续好转了两年了。今年5月到6月有一个比较明显的缩量,政策也体现出了一定的这个结构性的转向。就一、二线城市来讲,一线城市的房价已经处于一个比较历史高位的状况,核心的二线城市也有个比较大的跳涨范围。尤其在市场上大家也会看到很多新的地王,甚至楼板价已经高过售价的一个很恐怖的地皮价格出现在江湖上。销售端的这个量和土地端这个地王都表现出一个比较明显的小周期的高点到了。那本轮的这个小周期时间相应缩短了一点点,这个量价的调整幅度可能也会更少。所以整体的宏观环境没有一个明显的转向。我相信这轮调整以后应该还会有一轮小周期,会趋于平稳并有一个往上走的方向。那在这个时间点的作为我们土地开发的企业来讲,应该要提前考虑布局一些土地储备量来保证我们未来的发展。


其实这张图的左手边是一个比较小周期里面很通常的一个规律,基本上都是有一个相同的规律在那里,就是从货币宽松到整体的销售量上涨,再到房价上涨,再到我们的整体投资增长造成地价上涨再到房价补涨的这么一个周期。从目前这个市场表现来看还是一个挺明显的走到了地价上涨的阶段,也就是在倒数第二个阶段。那接下来很有可能我们会看到一轮房价补涨的市场体现。本轮地产复苏以来一线城市的市场表现得是非常明显的有一个单边的周期复苏,那在2015年四季度以来楼市的销售出现了一个爆发式的增长,出现了量价齐升的态势。一线城市非常火热的态势也是逐渐的传导到了二线城市,让这个核心的、尤其是一些热点性的跟这个经济体制环境会比较显著好于其他二线城市的一些核心二线城市逐渐成为市场溢出的关注焦点,在现在的宽松政策和自己城市的这个内在需求叠加作用下,这些核心二线城市就在不断的攀升当中。

但是看下面这张投资的增速情况的图呢,又可以看得出说从今年5月这个热点城市地王频频出现的状态以后并没有改变这个全国的房地产投资增速下降的状况,这也是今年以来整个数据首次下降。那在这样的情况下其实也看得出来我们的房地产投资,目前是逐渐趋于谨慎的。同比增速也是在年内第一次出现回落。那这样的情况其实是这个周期到了一个地价上涨的顶点,是值得我们去品味和借鉴的。

第二个大的变化趋势是城市分化的加剧。房价跟投资梯队基本上已经能够成为一个一线城市、二线城市和三四线城市的这么一个分布的概况。刚刚也提到了一些这个一、二线城市的价格的差别和量的差别。那今年的整个销售节奏差异也是非常明显的。一线城市价格维持在一个上涨迅猛的价格高位上,量也是基本上历年比较高的这么一个水平。只是在五六月份的时候受到了新政出台的影响,就是限购政策出台造成销售增速的回落,大家可以看一下一线城市6月1号左右的这个红点,其实它的增速已经趋于放缓。那二线城市销售量仍然在一个快速上涨当中,可以看到他的增速是要超过一线城市的。但是我们可以看接下来一张图,马上就贴给大家。城市之间的这个变化尤其是二线城市之间的这种变化,分化得非常严重。部分的热门二线城市量价齐升,但是其他的有一些比较冷的二线城市,它仍然是有一个去库存需求在那里。总体来讲,大家可以看到一二线城市的销量跟三线城市的销量是完全成两个梯队的。三线城市的销售增幅总体来说是比较快的,就去化速度加快了,但是量是非常少的。可以看到一个显著的对比是一、二线城市远高达几十万平米的甚至九十万平米的销售情况,三线城市可能只有三十万平米。

这张图就有一个非常明显的刚刚讲到的二线城市里面城市分级和三线城市城市分级的一个概念。其实就这个状况来看,一线市场和部分热门的二线城市的库存消化周期已经到了一个合理的范围里面了,整个土地消化周期都在两年的警戒线以内。现在的这个一线城市和部分热门的二线城市其实看到的是土地市场供应和住房存量的矛盾凸现,造成了这个优质地块的高溢价是非常严重的。优质地块的高溢价同时也推动了房价的水涨船高,这些城市像上海、广州、深圳以及厦门、合肥这样的城市其实还会有一些非常好的投资机会,但是拿地会变得非常困难,因为这个地的溢价会非常高。同时我们大家可以看一下这个二线市场的分布,其实分化还是比较严重的,部分二线城市的土地消化周期还在进一步往下降的周期里面,但是有一些还面对着非常重的去库存压力。那两端可以看到厦门、合肥这样的城市已经处于一个供应量非常不足的状态了。那在天津和武汉这样的城市,其实可以有一些布局去争取拿到一些还没有完全进入议价阶段的地块,至于沈阳和长春这样的城市可能就要做一些谨慎的投资。

部分的三线城市的特征跟二线城市的分级也是非常相似的,但它的这个整体去化压力,可以看到用地的平均消耗速度也是要4.3年以上了,其实压力是非常高的,但也不乏像中山、东莞、肇庆这样的城市,其实现在它的去化速度也好,土地消化能力也好,甚至要超过一般的二线城市,也不能一刀切的说这些城市就不再是适合于投资的一个阶梯了。

第三个大方向其实跟我们的这个市场供给侧,也就是政策对我们的房地产市场影响会比较显著,而且这个特征是相当明显的。那也分成了三个不同的供给影响:

第一个是货币供给的影响。其实我们从上面的这张图来看,货币的宽松跟房价的上涨是有一个非常成正比例的关系。一般的M2的波动会早于房价波动的一定周期,基本上延迟大概在三个月到半年的时间里面。房地产市场回暖的最终表现基本上大家都知道是房价上涨作为一个表现,但这个其实是货币放松政策造成的资金从金融资产向房地产资产转移的一个结果。

目前中国市场其实从下面这张图还是挺能够说明一些问题的。因为基本上普遍市场的投资渠道并没有像成熟的金融市场那么多选择。从这个下面这张图可以看得出来从2015年7月股灾发生之后,房地产市场重新得到了投资者的重视,并且引领了一波新房和高价房的需求扩张。因为获利盘从股市出来了以后这些闲钱就跑到房市里面推动了整个房价的大幅上涨。基本上从下面这张图还是可以挺明显的说明,在中国的这个房地产市场上,新增货币主要是在股权的产品和房地产产品中的资产间的流转,对股市的关注程度和货币政策的关注程度可能会成为我们判断房地产价格走势的一个非常重要的输入。

总体来讲这个资产价格的上涨是受到经济增长和通货膨胀的影响的,现在M2的货币政策基本上是房地产价格的完全的基本面支撑,跟其他资产的对冲,其实主要也就是跟股权市场的对冲会有一个非常大的影响。今年一月份央行举办的工作会议指出要有一个持续稳健的货币政策,要有一个灵活适度的增量的概念,就造成货币宽松政策在逐渐的放水。今年M1和M2都同比大增了15%以上。在15年之后一共进行了五次降准,今年又调了存款准备金,在这样大的量化宽松的环境下面我们相信本轮的房价上涨并没有达到他的尾声和结束,接下来还会有一个补涨的阶段,而印证我们之前小周期的论调。

第二个供给侧的影响,其实最大的一个影响房地产市场的因素就是土地供给的影响。从现在这张图上其实可以看到全国范围各类土地的推出量和成交量都不及去年同期,也就是说基本上今年的土地供应量和成交量都要比去年来得萎缩。供应量方面的住宅用地和商办用地分别同比下降了百分之十二和百分之十一,成交方面也下降了百分之十左右,商办的更是同比下降百分之十八。在这样的一个市场之下我们的判断是土地逐渐成为一个更加竞争激烈的稀缺资源,特别是在一二线城市。

在近期的快去化造成的短期供应不足的热门城市,房地产开发商补土地货的意愿非常强烈。那一线城市进入门槛越来越高,尤其是在市场上地王频现这么一个情况下,就造成了大量资金流转到了热点二线城市,造成了二线城市的溢价比往上推高了四十几个百分点。在这样的情况下,还可以看到另外一个现象就是15年房地产商对住宅用地和商办用地的吸纳意愿是比较相当的,可以看一下商办用地的推出和成交量比以及住宅用地的这个推出和成交量比。今年明显更加谨慎,愿意取得住宅用地,因为商办用地的风险在现在这个市场上的会愈显趋高。另外一个是住宅用地更多的是在二级市场集中,在二线城市形成一个溢出效应。

在这样一个背景下面,未来土地的供应政策将决定地价和后续房价的趋势,也将决定我们作为开发商去拿地的商住比以及新增的供应量。所以整个土地市场调控政策的收紧是利于引导我们这些房地产开发企业理性拿地的。近期我们也听到说国土资源部有一些关于降低一线城市耕地保留面积的政策。这些市场上的噪音或者说是传闻其实也是一个比较明显的标志,就是未来可用于建设用地的面积可能因为政策影响出现一些供应量的缓和。


这张图更多的是讲市场上的政策供给,对于我们产品设计的一些影响吧。其实可以挺明显的看出来,国内住宅的改善型需求是有一些明显的释放的,九十平以上的改善型户型这个成交比例,从15年到14年来就有比较明显的增加。

但是从2015年二季度以来,大家可以看下半张图,上海、武汉和深圳这三个城市九十平米以上的住房销量开始下行。尤其是今年4月以后,上海九十平方以上的商品住宅基本上下降幅度要高达百分之四十,说明这个调控政策对改善性需求的影响是非常非常明显的。那根据这两张图可以推出另外一个结论就是政策对一、二线热门城市这个购房供给的政策,包括现在控制也好,包括按揭的折扣率也好,包括购房资格也好,尤其是首套房二套房这些比较硬性的购房资格的限制,会在非常大程度上决定未来房地产市场的产品设计和成交量。

对我们这样的房地产开发企业来讲,对各地政府的调控政策有个比较紧密的跟踪研究,进行一些预判会成为我们未来投资开发,尤其是我们的产品设计和规划设计的一些重点输入。

讲完了我们在房地产市场上看到的三个比较明显的变化趋势以后,我可以再讲一下我们看到一些房地产企业本身的变化趋势,其实这些变化趋势也是基于市场的变化和市场成熟度的不同而进行一些战略上的调整,也是我们看到在成熟市场上的完全已经被证明是会往这个方向走的一些做法。

从这张图可以看到,中国房地产和一个比较成熟的房地产市场来讲,所体现出来的特征是非常不一样的。房地产市场在现在这个阶段,就是我们刚刚完成黄金十年的城镇化阶段进入到往后,这个方向会有些不同。目前来讲开发和销售仍然占到整个行业非常高的一个份额。但是就成熟市场来讲,运营和房地产的金融属性带来的GDP才可能是我们整个房地产占比最大的体量。

现在中国的房地产仍然以开发为主,大部分房企的核心业务也是集中在土地和资金这两大生产要素上面。但是相对于美国房地产市场这样的成熟市场来说呢?未来的这个开发之后,我们讲后市场,就是运营和金融,在价值仓当中的比例是会不断增加的。由于运营和金融他们可以利用的杠杆规模会比较大。而且,受限于土地供应量,如何在往后市场的这样一个发展规模下去发展房地产行业呢,推动整个行业规模的进一步增长。大家可以看到下面这个图是以美国为例的一个GDP的分解。

当年在美国,在房地产以开发为主的那个阶段当中,房地产占到GDP的百分比可能只是在百分之六左右。但是发展到现在这个比较成熟的阶段,以运营和金融为主的这个房地产行业反而可以占到GDP比重达到百分之十三,要翻到一倍以上。

这样的发展规律其实是符合社会发展和城市发展的规律的。大家可以看一下这张图左手边的是我们讲的,其实挺符合中国之前黄金十年的规律,就是快速城市化的阶段。房地产行业的整个这个价值分布基本上是由这个土地红利快速形成的。因为经济的发展和城镇化这个发展造成土地价值本身有一个高速的发展。那通过在这个土地上形成物业的销售可以让土地红利发生兑现,形成之前中国房地产黄金十年这么一个大家都能有钱赚,只要有地就能赚钱的这么一个房地产市场格局。

随着城市化的深度发展和更稳定的城市化发展,大家可以看右手边的这个图,可以看到土地红利和人口红利其实在被逐渐的压缩。房地产整个行业的价值分布,也是逐渐的往规划设计、往施工、往招商运营和资产管理的方向上去腾挪了。整个市场的节奏也会把它从一个完全的纯增量市场逐渐变成一个存量市场。整个行业价值链的利润将集中体现在后期的招商运营和资产管理的这些“轻”的能力带来的物业增值上面。

那其实我们回头来再看一下刚刚拿来做例子的美国市场,还是可以更看清楚一个成熟市场的价值分布是什么状况的。其实上半张图和下半张图中就体现了两种不同的企业,在整个行业的盈利模式从开发转向专业运营的大前提下,主导行业的企业也从开发商变成了具有比较突出的产品服务和运营能力的混合体,比方说上面看到的Simon和FRT,他们的利润水平可能达到百分之十到三十的水平,但是在那些黄线标注的比较大的纯开发企业中,这个利润水平可能就是百分之十以下的工业设计或者工业制造型的企业的红利水平。在成熟市场,随着能力的蜕变,领先的房企也从开发商运营商金融商等每一个环节的单一角色逐渐发展成为一个可以覆盖产业链多种环节的混合形态公司。这样的公司它的抗周期性表现能力会更强,也是可以从这张图上看得出来,上半部分这些混和型业态公司的波动比率和下面黄线的这些纯开发的以土地红利为主导的公司相比,他的波动性是要远远小于这些企业的。

那中国是不是在走这样的方向呢?我觉得从这两张图上是可以稍微窥见一二的吧。整个行业的毛利率水平是在不断的下滑当中,在之前的黄金时代,可能达到毛利率百分之四十的非常高的盈利空间,现在在慢慢的往下滑到三十以下,我相信今年还会创新低。整个行业的盈利空间是一个明显压缩。在未来几年我们甚至在开玩笑说,其实我们跟造手机的公司的毛利率水平也不会有太大的区别了。从传统的开发模式当中,房地产商从拿地到资金到开发管理的模式是受到了限制的,才会造成整个利润水平往下走的态势。

优质城市土地招拍挂的竞争激烈再加上政策上会禁止开发商用囤地的方式来获取土地红利,就造成我们光想从拿到一块地,靠土地的红利本身来获利会越来越困难。而且地价的涨幅从04年开始一直跑在房价涨幅的前面。直接带来的后果就是我们这些开发商的毛利率水平在持续下降,整个行业的成长性和盈利性都在下降。那在看这个行业的时候,我们就要从行业的上下游价值链上去寻找一些新的增长点来补充我们的增长动力了。

听上去是个挺悲观的局面,就是大家的钱越赚越少了。但是这是市场成熟化的一个体现。就像之前美国经历的黄金时代到现在的一轮,就是五十年代的黄金时代到08年金融危机的一个大时代背景下,也出来了一批从传统开发起来的,到营运再到后期的金融运作的房地产企业,形成完整的成熟的有分工的一个市场格局。现在中国也正在这个转折点上,我们也面对着非常多的机会可以寻找下一阶段的成长方向。其实对我们来讲利润的下降是一个比较大的挑战,但是同时如果能把握得好就是一个非常好的机会。


刚刚讲到房地产的产业链要去拆分来看,我们可以有往上下游产业链去寻合适的增长点。这张图那就是把整个房地产产业链做一个比较粗旷的划分。目前在互联网的推动下,整个房地产的价值链都在一个打散重组的过程当中。每个环节都有企业出来独立发展。开发商利用网络技术和平台型的构造,可以选择和整合跟客户需求度最匹配的专业公司,由这些专业公司进行深度操作,就完成对对接到外部资金也好、土地也好、内部设计也好等等全面的整合。这是作为一个长期的我能够想象的超大型开发商在获得规模效应后转型为平台商的一个优势。从超大型的开发商向平台商转型以后,就意味着从一个开发商的行业竞争者的地位变成了交易规则制定者,把和其他企业的竞争关系转化为合作的关系。那这个能够主导行业的企业将逐渐变成能够有突出的产品服务和运营能力的混合体。

同时这个超大平台下面也会分割出自身具有特长业务的一些专业服务公司或者与这个专业服务公司形成一个合资公司。现在市场上已经有一些这样的例子,比方说绿城的代建服务,万科的物业服务,或者万达的商管服务等等,其实都有这方面发展的苗头了。

我们看到了在产业链的纵向延伸上可以找到很多跨界的元素,就是形成自己专业服务能力的公司为自己的大平台服务。这里举一个万科的例子,万科最近闹的沸沸扬扬,有很多资本市场的纷争,但是万科整体业务的基本面仍然保持着中国开发商的领头羊地位。大家可以看到在这个产业链上万科其实已经进行非常多的布局,从一开始做项目开发的万科家一直到最后连学校都办出来的万科塾。其实他们紧紧抓住他能够拥有的客户和他自己拥有的资产这两条主线去进行发展。能够从一个为业主做好住宅的开发商角色慢慢向这个城市配套服务供应商的角色进行转型。整体的转型其实就是基于自己原来对不动产的开发能力以及他对自己客户的了解,能够提供一个适合于客户全生命周期的增值服务。

在很多新的尝试中现在已经算是比较成熟的一个尝试是万科物业。万科物业在中国的物业服务百强企业排名里面已经连续第六次是第一名了。他的这个整体物业的管理面积超过一亿平方米,管理客户的资产超过1.2万亿元,是一个非常大的规模了。那为什么他能做到这一点?第一个我觉得是基于自己原来的这个不动产的开发规模,他拥有大量的万科楼盘。第二个是因为基于万科多年的开发经验以后,他对自己客户的了解程度能够提供一个全方位让客户满意的物业服务。这两点都是分不开的。因此对它的成功因素我的判断是百分之五十以上是来自于后期对客户的了解和对运营的了解,也就是我们对轻能力的了解才能够帮助万科物业获得这样的成功。

那另外两个万科的业务是比较新的尝试。一个是万科养老,其实跟我们现在体系里面的星健、包括星浩、复地等这些项目的尝试有很多相似性。他们走的比较快一方面是因为他们楼盘,万科的楼盘比较多,另外方面是万科这么长的发展历史已经积累了相当多的用户。在这个层面上,在上海万科和杭州万科以及北京万科推出的几个社区养老型项目,包括护理院型的,包括日托型的几个会议中心啊,还是看得到一些成功的亮点的,至于这些尝试能不能形成一个长期的竞争优势和能够可复制的产品,还是有待市场考验的。

万科还有一个尝试是我们称为万科塾的,相当于万科私塾的这么一个产品,非常有意思。就做完刚刚养老的那一端以后,他们还会做小朋友的那一端。大家也知道现在的城镇人口基本上老龄化和这个二胎政策的影响是非常大的。基本上刚讲的养老和现在的万科私塾的概念就是瞄准了这两端的人口。他们会做一些社区营地和城市营地还有一些假日营地,提供了很多寓教于乐的活动,能够跟自己住户当中的学前儿童以及青少年儿童做一个匹配性的服务。用万科人的表述方式就是希望从零岁开始到老了都能够在万科的社区里面,万科的楼盘里面,一站式解决业主全方面的生活服务需求。其实万科的这个八爪鱼战略是一个挺具有代表性的深度挖掘自己的开发项目资源的概念。从刚刚讲的从零岁到八十的这么一个包罗万象的服务是他们想要做到的配套增值服务的一个理想图景,现在还走在一个比较初级的阶段。我们也是相当有兴趣想要看看万科的情况发展的,会成为中国开发商企业转型的另外一个可能性。因为毕竟和从美国的一个简单开发商发展到这个新阶段是完全不同的两个概念了,就已经脱离了房地产行业进入了服务领域。

产业化的特征还包括,刨去刚刚万科的纵向产业链的挖掘以外,还有一种横向的多元化的跨界发展。有两种跨界方式,第一个跨界是跨资产类别,第二个跨界是直接走出地产行业,去为持有这些资产门类提供相应的轻资产的配合型服务。万达是其中一个比较明显的例子,国民老公王思聪他们家已经完全不再是一个纯粹的地产开发商了,他们也是非常正式宣布要加速企业转型,希望能够形成万达商业、文化产业、金融产业和电子商务新的四大支柱产业,从而取代原来的万达开发。其实万达商业目前就主要包括商业地产建设、酒店管理和商业管理的内容,可以看得出来一个重头的核心还在于商业地产建设上面。但是万达会更倾向于建设后期的酒店管理商业管理,以及跨界的内容来帮助商业地产这个资产门类的升值。

从住宅型房地产跨界到商业房地产到典型的专注文化的实用型房地产到后期的教育型地产以及一些旅游地产等等,万达本身在这个地产行业里面就已经完成了一个资产门类的跨界。他第二步要做的可能步子要跨得更大一些,就是会迈到跟这些资产门类相关的服务型行业里面。其中一块可能大家都知道的是万达影视行业的发展,万达发展的是电影的全产业链。从万达自身的商业院线,商业物业里面就拥有的院线开始,再往上挖掘整个产业链的环节。

一直从制作到发行,万达自己会拥有一个电影的全产业链公司,会去做一个院线的全球化。万达也是收了美国第二大院线AMC以及澳洲的第二大院线,他们今年年初也收购了比较著名的legend影业制作公司,现在已经全面进入了后房地产的时代,去做一个影视行业的布局和扩张。另外一个也是可以接到他原来的旅游产业上面,万达在国内并购了一些旅行社,现在也是最大的民营旅行社,加在一起这些可能会超过中旅的这样一个规模。这些旅游产业中旅行社的服务公司跟本来的万达酒店的持有物业相结合的话,可以大幅度提升原有酒店物业的这个资产增值。

讲完产业化以后,还有一个挺明显的趋势就是金融化。金融化我们复星整个集团还是走在比较前面的,包括我们用保险集团的资金来进行相应的房地产投资,以及我们用保险资金去做一些房地产增量物业和存量物业的配置。这些是走在非常前面的,还有一些房地产现在他是倒着来。因为整个复星集团下面有房地产公司以及保险公司,我们完成的是一个嫁接的工作。有一些房地产企业就直接完成一个收购的动作,比方说近期动作比较多的是恒大,去年十一月,恒大地产发公告收购了东方人寿百分之五十的股权并把它更名为恒大人寿,全面的进入了保险行业。今年四月份又收购了盛京银行的十亿股,占到百分之三十左右股比,成为盛京银行第一大股东。很明显就是他们现在在完成自己在金融行业的一个牌照布局。在短短的一年里面他已经拿到了保险和银行两个牌照,还在互联网金融和保理等多个领域进行一些探索。恒大除了常规性金融产品外,很明显他会利用自己原有的母体地产的优势去进行一些社区金融和住宅证券化的两个方向的业务拓展。

还有一个金融化的趋势是市场上一直讨论得非常火热的REITs发展。我们国家对于REITs的相关立法还是在一个不断完善的阶段当中。但是目前已经有了中信起航,苏宁云创等等一系列的REITs产品的推出。整个规则设定还不是完全能跟国际接轨,但是已经算是一个比较先进的尝试了。可以举几个例子,比方说鹏华前海万科REITs是一只封闭式的混合型发起式基金,整个基金是有一个非常明确的交易门槛和非常明确的起始时间的。这个产品上市之后,在二级市场就可以有一万块钱的参与的买门票钱。整个十年存续期内保持封闭式运作还是一个相当具有市场典型性REITs产品结构的。

同时我们中国公司也在尝试一些跟海外接轨的REITs做法。比方说16年3月绿地在海外做的第一个REITs,他跟荣耀基金下面的Amare在新加坡上了一只REITs的公开信托,这只信托在绿地收购了十九家中国境内的酒店,差不多大概210亿的规模。其中这只REITs的百分之三十是绿地自身去进行认购的。

那在这个趋势下我觉得大家的理解还是比较趋同的,就是首先房地产自己的金融化,整个行业的金融化是一个不可避免的方向,尤其在中国这个从建立初期到成熟阶段慢慢发展的一个房地产市场金融化是一个必须要走的路子。那第二个方向是说房地产企业主动去参与金融化的节奏会越来越快。目前来讲我们复星地产在这个范围里面,因为依托于复星集团的整个大背景,走得还是相当前面的。在这样子一个前提下怎么去保证我们的优势?以及在这个金融化的这个领域里面去做一些新的尝试,可能是我们下一阶段会重点去关注的一个点。


这张图其实是房地产企业变化的我们要讲的第三个趋势,就是国际化。中国房地产企业近年非常积极的去探索海外市场。前十大的房企可以明显的看到基本上要么已经在海外进行了投资,要么就已经在做积极的尝试。其实主要应对的一是国内市场放缓,这个波动性风险增加了,另外一个是有些企业在寻求一些新的增长点,包括业务上的增长点和技术上的增长点。有一些企业把握业务性的机会,把自己原有的在中国的商业模式搬到了境外,进行了一个复制型的扩张。也有一些像万科,是非常有意思的以小股入盘,不操盘的形式去学习操盘在海外的一些专业经验和技术经验。那也有像万达这一类的在国内市场上并没有做新的创新模式,反而在海外去进行一些从前完全没有做过的创新业务模式,把海外作为一个完全新的市场来看待的一些公司。其实大家都在往海外走,但是走的方式还是非常不一样的。

我们今天拿来举例子是绿地,绿地现在是中国最大的海外投资的房地产商。在全球的门户城市大概差不多有十五个开发项目,累计的面积要超过了五百多万平方米,总资产超过了一千两百亿元,但是绿地的海外投资带来的正负效应还是挺明显的。有一些做得好的住宅项目的预售市场帮绿地在海外打响了品牌。有一部分因为合作方的关系,政府问题等这些水土不服的情况而不得不谋求退出,造成项目进度拖后等一些对自己的品牌有伤害的结果。其实还是可以看到市场探索的不稳定性,整体还在一个非常早期的阶段。


比如说悉尼的绿地中心项目是绿地进入澳洲的第一个项目,定位要造悉尼的第一高楼。现在基本上售罄了,对品牌影响力是非常大的,是一个非常好的正面项目。但是在这个地块里面还有一些历史的保留建筑,同时整个市政地下管道比较复杂,造成了整个特殊结构的设计严重超出了原来的成本预算。到现在为止,主体开工还没有完全实质性实现,所以这个交付的逾期是非常严重的。在没有锁定成本的情况下就开始销售也使得绿地在问题出现以后非常被动。因为这个前期的销售定价是基于原来的成本预算去做的。所以目前这个项目的收益率预期就非常低了。然后近期又爆出跟承建商BrookfieldMultiplex解约,所以绿地也称不排除自建的可能性。其实从这个项目来看,还是可以看得出来中国房地产企业出海的一个优势和困境的,优势是说,首先资金跟当地市场的一些小开发商来比优势是非常明显的。因为出海往往是超级大型的房地产企业。那另外一个也体现了我们在市场上的劣势,就是原有的开发经验,在中国市场的开发经验也好,成本核算经验也好,以及设计经验也好在海外出现很明显的水土不服,那如何去掌握这些海外市场的开发经验,能够把自己原有的经验落地,会成为想要复制自己商业模式出海的房地产开发商的重要挑战。

所以中国房地产企业的国际化主要还是基于自己的一些投资新机会以及管理经验往海外复制的。但是由于原来的成熟型房地产企业在中国有一个很明显的已经建立起来的开发产业链的优势。这个产业链优势是无法完全复制到国外去的,再加上当地的法律法规及社会经济的风险,海外开发的这个项目中期来看还不会是我们中国地产商出去打仗的一个主流战场。

这个地方我又要再叨两句了,就是从我们整个复星地产的海外战略来讲,基于我对房地产海外国际化的趋势理解,其实是走在非常前面的。我们跟前面讲到的绿地也好万科也好万达也好,做法都不一样,他们是以原有的开发商思维再往外复制寻找开发机会。我们在国内是完成开发商的基金化、金融化以及轻资产化以后,在国外进行的工作完全是对存量资产的运营管理经验和资产管理经验的建立。这个完全是一个成熟的房地产投资基金和房地产管理基金的做法,跟长期的开发商经验密不可分,但是也是完全不同的。

这个话题展开讲就可以讲很久了,我今天不在这里仔细展开了,下次有机会可以跟同学们单独交流。对于房地产行业的一些趋势解读和对房地产企业的战略转型的例子今天就分享到这里。